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    2016年中國智能立體車庫行業發展現狀及未來前景空間分析
    發布時間:2017-1-2 17:36:12      點擊次數:8562

    http://www.chyxx.com/industry/201605/420058.html

    我國機動車保有量基數龐大且持續增長,2015 年達 2.79 億輛,同比增長 5.88%,由此衍生巨量車位需求。然而受制諸多因素,城市停車難痼疾不斷惡化。立體車庫由于具有空間利用率高、土地節約、低成本及智能化等特點,相對傳統停車場替代優勢明顯,并逐步受到市場關注及青睞。2015 年,我國立體車庫完成量、泊車位供應量分別達 2079個、61.74 萬個,同比分別增長 5.32%和 5.23%。

    行業雖持續增長,但與巨大車位需求相比,立體車庫行業當前規模仍較有限,行業發展差強人意。不過,伴隨 15 年來國家和地方層面停車產業政策密集出臺,行業發展積極信號逐步顯現,由此引發投資者較多關注。

    2015 年中國機械式車庫完成量達 2079 個,同增 5.32%

    2015 年中國機械式泊車位供應量達 61.74 萬個,同增 5.23%

    2015-2016年國家和地方層面停車產業政策密集出臺

    伴隨經濟增長和城市化率不斷提升,我國城市機動車保有量迅速增長。2015 年機動車保有量和汽車保有量分別達 2.79 億輛、1.72 億輛,同比分別增長 5.88%和 11.35%。龐大機動車保有量催生了對車位的巨大需求,停車產業需求空間無限。

    2015 年,我國機動車、汽車保有量分別為 2.79、1.72 億輛,同比增長 5.88%、11.35%

    對比世界主要國家來看,我國汽車保有量低于主要發達國家如德國、日本、英國、美國、韓國水平。由此來看,我國汽車保有量仍有較大增長空間,由此衍生的車位需求也將持續增長。

    相對于龐大汽車保有量所衍生的車位需求,目前,由于土地資源約束、原有規劃設計滯后、停車場投資收益不理想等方面因素,國內停車產業發展滯后,車位供給增速遠遠滯后于需求增長,停車難成為城市一大痼疾。

    土地資源剛性約束

    相對于汽車保有量的持續增長,城市土地資源始終是一個剛性約束。從國有建設用地供應情況來看:

    規模及增速方面,2013 年后,全國供應土地面積、供應土地規劃建筑面積規模持續萎縮,呈負增長趨勢,2015 年全國供應土地面積、供應土地規劃建筑面積分別降至 5.97億平米、11.40 億平米,同比下降 11.05%、12.60%。

    供應結構方面,從全國土地供應面積占比來看,2016 年至今,工業用地占比最大為51.1%,住宅用地、商服用地占比稍小,分別為 33.2%、12.0%。從規劃建筑面積占比來看,住宅用地占比最大為 43.9%,工業用地次之為 39.2%,商服用地為 14.2%。

    2015 年,全國土地供應面積達 5.97 億平米,同降 11.05%

    2015 年全國供應土地規劃建筑面積達 11.40 億平米,同降 12.60%

    2016 年至今,全國供應土地數量占比情況

    2016 年至今,全國供應土地面積占比情況

    2016 年至今,全國供應土地規劃建筑面積占比情況

    城市土地資源日益緊缺對停車場建設形成制約,尤其是在一線城市,且這一約束邊界日益明顯。以北京市為例,2014 年,北京機動車保有量達 559.1 萬輛,且這一規模仍呈繼續增長趨勢,即便按當前規模計算,按照國際通行的每輛車需要 1.2 個車位計算,北京共需要 670.8 萬個車位,但截止 2014 年底,北京市登記備案的經營性車位僅為約 180萬個,非經營性車位約 110 萬個,缺口達 380.8 萬個(不考慮未備案車位)。若按傳統每個停車位 30 平米計算,則需新增 1.14 億平米面積來建設停車場,而 2014 年北京市國有建設用地供應面積僅為 2074 萬平米。

    北京市國有建設用地供應面積與傳統停車場建設需要面積之間缺口巨大

    根據 2014 年北京土地供應面積和停車場建設需要面積對比情況,我們可進一步推知,全國其他主要城市的停車場建設也面臨著土地資源的剛性約束問題。

    目前我國大城市中汽車與停車位的平均比例約為 1:0.8,中小城市約為 1:0.5,而發達國家約為 1:1.3。近年來,部分城市制定了新的停車位配建標準,相比原有標準,新規配建標準有所提高,但仍與國際標準存在較大差距。

    我國城市汽車與停車位比例與發達國家標準相差較大

    主要城市近年來制定的停車位建設標準

    低回報,投資動力不足

    按服務的車流類型,停車位可分為基本車位和出行車位兩類,其中基本車位滿足車輛無出行時長時間停放需求,出行車位滿足車輛出行時車輛臨時停放需求??偟膩碚f,居住類和辦公類配建停車位固定屬性強,屬于基本停車位,而商業類、公共服務類配建停車位和路外公共、路側占道停車位流動屬性強,屬出行停車位。

    停車場基本分類:

    除居住區配建停車位等非經營性停車位外,經營性停車位大致可分為路側占道停車場、路外露天停車場合室內停車場三大類別。目前,政府對經營性停車場實行政府定價,設定價格上限,從而導致停車場收費脫離市場價格體系之外,收益空間被鎖定。同時,兩方面因素則進一步擠壓了停車場利潤空間:一是成本端的運營成本上漲,包括人工和土地購置費用以及日常運營維護等;二是城市違法停車現象居高不下,對經營性停車場形成較大沖擊,導致停車場車位閑置、利用率較低。

    收入端上限被鎖定,疊加成本端不斷遭受擠壓,經營性停車場投資回報率較低。與此同時,停車場建設需要大量資金投入,且項目審批繁瑣、困難,由此,社會資本進入意愿較弱,供給動力不足。

    2015 年,全國供應土地起始樓面價為 1577 元/平米,同比增長 9.21%

    車位缺口持續擴大,智能立體車庫空間廣闊

    比較優勢突出,立體車庫替代優勢明顯

    一方面是機動車保有量高位增長催生的龐大車位需求,另一方面,囿于土地資源剛性約束、停車位配建標準滯后、投資回報率低及項目審批困難等原因,車位供給嚴重不足,城市停車難痼疾難去。在此背景下,立體車庫相對傳統停車場的眾多比較優勢,使其成為傳統停車場的有效替代產品。

    按照不同分類標準,立體車庫可分為不同類型。其中,按汽車泊位和數量,可分為大、中、小型立體車庫;按使用類型,可分為停放小轎車立體車庫和停放公交車立體車庫,其他分類方式還有按使用場合、建筑結構以及工作結構和形式進行劃分。比較常見的是按工作結構及形式劃分,可分為升降橫移式、垂直升降式、巷道堆垛式、水平循環式、多層循環式、垂直循環式和簡易升降式等。

    各類產品優缺點各有不同,就普及率而言,產品相對低端、技術門檻較低的升降橫移式市場占有率最高,達 75%左右,而垂直升降式由于空間利用率更高、適于城市中心繁華地帶,產品主要定位高端,是未來高端產品的發展方向。

    立體車庫主要分類及其優缺點比較:

    相對傳統停車場而言,智能立體車庫在空間利用率、占地面積、建設周期、投入成本、停車效率及智能化等方面具有諸多優勢。例如,機械式立體停車庫的占地面積約為傳統平面停車場的 1/ 2 -1 / 2 5,但空間利用率比建筑自走式停車庫提高 75%以上,傳統停車場停 50 輛車需要空間 1650 平米,而采用垂直升降式 (塔式) 立體停車庫只需 50 平米,即 1 平米可停放一輛車。

    智能立體車庫和傳統停車場對比:

    供需矛盾凸顯,立體車庫替代空間廣闊

    車多位少是當前我國停車市場面臨的主要矛盾,由于供需錯配,當前我國停車市場車位缺口較大。根據發改委數據,我國停車位缺口保守估計超過 5000 萬個,且這一缺口逐步擴大,原因在于:第一,歷史欠賬積累,我國停車場建設長期滯后汽車保有量增長,車位缺口巨大;第二,城市化率逐步提升,2014 年我國城市化率僅為 54.77%,低于主要發展國家水平,城市化推進將進一步提升汽車保有率。

    我國城市化率低于世界主要發達國家水平,仍有較大提升空間

    主要城市來看,2014 年北京市車位缺口達 250 萬個,深圳、上海、廣州、南京等城市停車位缺口均超過 150 萬個,不僅是大城市,目前,停車難正向三四線城市蔓延,??谑熊囄蝗笨谝哺哌_ 45 萬個。而以上海為例,2014 年,上海市居住區、中心城區配建車位缺口分別達 111 萬個、69 萬個,中心城區配建車位缺口率由 2009 年的 36.61%升至2014 年的 51.88%。

    而根據數據顯示,2015 年,我國傳統停車位約 0.70 億個,按照發達國家 1:1.3 的車位配建標準,我國停車位需求量為 2.28 億個,車位供需缺口巨大。預計我國 2016 年車位缺口將達 1.81 億個,同比增長 14.41%,2019 年缺口將擴大至 2.40 億個。數據雖僅具參考意義,但也一定程度表明我國停車位缺口巨大且缺口持續擴大趨勢,未來我國停車場建設空間廣闊,立體車庫行業潛力巨大。

    2014 年底主要城市停車位缺口情況

    我國停車位缺口持續擴大,預計 2019 缺口達 2.4 億個

    立體車庫行業的發展需要市場和政府“兩只手”合力,但在目前市場失靈情況下,政府調控成為行業紓困關鍵所在??尚械慕鉀Q路徑是:政府充分發揮宏觀調控作用,出臺相關配套支持政策,理順市場機制,解決目前行業發展痛點,從而引導立體車庫產業走上良性循環道路。

    政府在立體車庫產業生態中扮演至關重要角色

    國家層面已出臺政策及實際操作性政策出臺時間表

    2017 年 12 月前將出臺加強土地配套供給、簡化審批程序等政策,推動停車場建設

    2017 年 12 月前將出臺加強政策,以理順價格機制、打擊違法停車,提升收益水平

    智能停車相關政策將陸續出臺

    考慮到國家停車產業化的政策引導方向,其對住宅小區、公建配套和單位自用的滲透率提升效果有所不同,其中,最適宜停車產業化的公建配套和單位自用滲透率應較高。故假設住宅小區 16 年滲透率為 1%,以后逐年提升 0.3%,2022年提升至與日本相近水平;辦公樓(包括商務辦公和行政辦公)和商業場所 16 年滲透率為 1%,以后逐年提升 1%。

    2016-2022年中國立體車庫未來幾年市場規模及增速測算

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